关于印发《全国环境监测站建设标准》的通知

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宁夏回族自治区银川市人民政府


银川市统计登记管理办法

（2002年10月11日银川市人民政府第53次常务会议审议通过，2002年10月17日银川市人民政府令第131号公布）


第一条 为了科学、有效地组织统计工作，确保统计资料的全面性、准确性和及时性，根据《中华人民共和国统计法》、《宁夏回族自治区统计管理条例》和《银川市统计管理条例》的有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称的统计登记，是指统计部门对本市行政区域内的国家机关、社会团体、企业、事业单位、个体工商户、固定资产新开工项目的建设单位以及其它依法应当履行统计调查义务的组织（以下简称基本统计单位）的基本情况进行登记注册的活动。

第三条 银川市人民政府统计部门是全市统计登记工作的主管部门，负责全市统计登记工作的组织实施和监督检查，并具体负责市辖区内基本统计单位的统计登记工作。

县人民政府统计部门负责本县的统计登记工作。

各级工商、税务、编制、民政、质量技术监督、建设部门应当协助统计部门做好统计登记工作。

第四条 市、县人民政府统计部门对基本统计单位予以确认，并建立基本统计单位名录库和统计登记档案、资料库，开展对基本统计单位的信息、咨询服务活动。

第五条 本办法实施以前已经设立的基本统计单位，应当在本办法实施之日起60日内办理统计登记手续。

本办法实施以后新设立的基本统计单位，应当在设立之日起30日内办理统计登记手续。

第六条 办理统计登记，应当填写《统计登记表》，并出具单位代码证书、法人代表身份证复印件，并提供以下证明文件：

（一）企业法人出具《企业法人营业执照》；

（二）国家机关法人出具证明文件，事业单位法人出具《事业单位法人登记证书》；

（三）社会团体法人出具《社会团体法人登记证书》；

（四）民办非企业法人单位出具《民办非企业单位（法人）登记证书》、《民办非企业（合伙）登记证书》或《民办非企业（个体）登记证书》；

（五）企业法人所属的单位及个体工商户，应出具《营业执照》；

（六）固定资产投资新开工项目的建设单位，持建设项目批准文件。

第七条 市、县人民政府统计部门对审查、核准予以登记的基本统计单位，发给全区统一的《统计登记证》及其副本或者《建设项目统计登记证》，并按照统计制度的规定，确定统计报表的管理和报送关系。

第八条 凡已办理统计登记的单位有下列变更情况之一的，应在变更后的30日内，持主管部门或者审批部门的批准文件和《统计登记证》或《建设项目统计登记证》，向原负责登记的统计部门申请变更登记：

（一）名称变更；

（二）法定代表人或单位负责人变更；

（三）地址变更；

（四）行业类别变更；

（五）注册类型变更；

（六）隶属关系变更；

（七）建设项目竣工。

第九条 基本统计单位分立、合并或者被兼并的应当自批准或者完成清算之日起30日内，持主管部门或者审批部门的批准文件和《统计登记证》及其副本，向原负责登记的统计部门办理统计登记手续；破产撤消或者因其他原因终止经营的单位，应当在批准之日起30日内向原负责登记的统计部门办理注销手续。

迁往外地的基本统计单位，应当在批准之日起30日内，到原负责登记的统计部门申请办理统计注销登记，并在迁入地办理统计注册登记。

第十条 《统计登记证》实行年检制度，具体年检日期由各级统计部门确定。《统计登记证》正本应当悬挂在本单位醒目位置，便于检验。

第十一条 《统计登记证》自颁发之日起五年内有效，有效期满后，基本统计单位应当按规定到原负责登记的统计部门换领《统计登记证》及其副本。

第十二条 《统计登记证》及其副本和《建设项目统计登记证》丢失或者损坏的，应于30日内报原负责登记的统计部门，并申请补发。

第十三条 任何单位和个人不得伪造、涂改、转借或印制《统计登记证》和《建设项目统计登记证》。

第十四条 基本统计单位违反本办法，不办理统计登记、变更登记、注销登记的，由市、县人民政府统计部门责令限期改正。逾期不改正的，处以200元至2000元罚款；情节严重的，处以2000元至20000元罚款。

第十五条 违反本办法，伪造、涂改、转借或者擅自印制《统计登记证》及其副本和《建设项目统计登记证》的，由市、县人民政府统计部门责令改正，情节严重的，处以1000元至10000元罚款。

第十六条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

当事人逾期不申请行政复议，不提起行政诉讼，又不履行行政处罚决定的，由做出行政处罚决定的统计部门申请人民法院强制执行。

第十七条 统计部门的工作人员在统计登记工作中，以权谋私、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分。涉嫌犯罪的，移交司法机关处理。

第十八条 统计登记的收费标准，按自治区财政厅、物价局规定和审核的标准执行。收费上缴同级财政，纳入预算管理。

第十九条 本办法自2003年1月1日起施行。1996年5月9日银川市人民政府第41次常务会议通过并发布实施的《银川市统计登记办法》同时废止。




关于房产中介欺诈行为分析

金泽清


摘要：
随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。本文通过对房地产中介市场的详细了解，其中存在的主要欺诈行为有：
1. 以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
3. 无照经营、超越经营范围和非法异地经营。
4. 房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。
5. 房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。
6. 房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。
7. 各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记发布房地产印刷品广告。
这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题，笔者提出了些建议：
在房产交易场所通过发放宣传单提醒购房者，注意区别居间合同与行纪合同中这两种行为。购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件；对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视为要约作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，以避免产权无法过户风险等


一、目前房产中介发展现状
随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。上海市房产中介企业已迅速发展到了8万余家，人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。
为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下——
1. 房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
2. 房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。
3. 房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。
尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是，由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。

二、房产中介市场现实存在的欺诈行为
1. 以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
委托人一般分两种：房产开发企业和私有房产权人（自然人）房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。 受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。
同样，自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法 （２００１年３月１４日建设部第３８次部常务会议审议通过 自２００１年６月 １日起施行）第二十八条规定： 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。
而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。

2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交(1999)0786号规定：“三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、代理和提供咨询等业务；不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。”
目前，上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋，也在使用权性质的房屋，这里的使用权房屋是指"不可售公房"也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同，其市场价格及法定的权利义务有较大区别。
区分拟购房屋的权属性质，应以验看凭证为准。有房地产权利证书（或房屋权利证书）的即为产权性质房屋，凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋属性概念。是指：上海的房改政策规定，职工（原承租人）可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。是指"成套独用"的原公有住房。
现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖，可售公房买卖必须按照先由承租人按房改售房政策办理完毕买房手续后，再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的"二步并一步走"的政策。
按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》 (1999年4月22日中华人民共和国建设部令第69号发布 自1999年5月1日起施行) 第五条 已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售 ，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：
（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
（4）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（5）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
（6）上市出售后形成新的住房困难的；
（7）擅自改变房屋使用性质的；
（8）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
根据上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室二OOO年四月二十七日颁发的《公有住房出售中有关问题的处理意见》中对关于公有住房出售的范围界定为：
（1） 由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房，可以出售。