郑州市城市居住小区物业管理试行办法
河南省郑州市人民政府
郑州市人民政府令
政府令第65号
《郑州市科学城市居住小区物业管理试行办法》业经1997年9月26日市人民政府第十二次常务会议审议通过,现予以发布。
市 长 陈义初
一九九七年十月十日
郑州市城市居住小区物业管理试行办法
第一章 总 则
第一条 为加强城市居住小区的物业管理,为居民创造整洁、文明、安全、方便的生活、工作环境,维护业主和物业管理企业的合法权益,根据国家有关规定,结合本市实际情况,制定本办法。
第二条 本办法所称居住小区是指按照统一规划开发建设,建筑总面积在10万平方米以上,并有相应配套公用设施的居住区。
本办法所称物业管理是指物业管理企业接受委托,按照合同约定对房屋及其配套的公用设施、设备和公共场地进行维修、养护及其他相关服务的活动。
第三条 居住小区内的公用设施、设备和公共场地,由业主及房屋使用人共同使用与维护。
第四条 居住小区物业管理实行业主自治管理与物业管理企业专业服务相结合的原则。
第五条 市房产行政管理部门主管本市物业管理工作。其主要职责是:
(一)贯彻执行有关物业管理的法律、法规、规章,制定相关管理制度、标准并组织实施;
(二)负责物业管理企业的资质审查,核发资质证书;
(三)制定行业规划,组织行业培训并进行业务指导;
(四)对居住小区业主管理委员会的组建和日常工作进行指导;
(五)调解、处理物业管理活动中发生的纠纷;
(六)依照本办法规定查处违法行为。
第六条 建设、市政、规划、公用、公安、物价、工商行政管理等部门及居住小区所在地人民政府、居民委员会,应依照各自职责,对居住小区物业管理相关工作进行监督和指导。
第七条 凡在本市市区(不含上街区)范围内的新建居住小区,应当实行物业管理。本办法施行前已经交付使用的居住小区,应当依照本办法规定逐步实行物业管理。
第二章 业主自治管理
第八条 新建居住小区交付使用且入住率达百分之五十以上,已交付使用居住小区中的直管公房和自管公房出售率达百分之五十以上时,市、区房产行政管理部门应会同开发建设企业或房屋出售前的原产权人召集第一次业主代表大会,选举产生业主管理委员会。
业主是指该居住小区内的住宅和非住宅房屋的所有权人。房屋使用人经业主授权后可作为业主代表。
第九条 业主代表大会由业主管理委员会负责召集,每年至少召开一次。参加业主代表大会的业主代表不得少于业主的百分之三十。
第十条 业主代表大会行使下列职权:
(一)选举、罢免业主管理委员会成员;
(二)监督业主管理委员会的工作,听取和审查业主管理委员会的工作情况;
(三)决定有关业主利益的重大事项;
(四)制定、修改业主公约,批准业主管理委员会章程;
(五)改变和撤销业主管理委员会不适当的决定。
第十一条 业主管理委员会成员由业主代表大会在业主中选举产生。
业主管理委员会组成人员应为5人以上单数。
第十二条 业主管理委员会行使下列职权:
(一)召集和主持业主代表大会;
(二)制定业主管理委员会章程和居住小区业主公约;
(三)选聘物业管理企业对居住小区进行物业管理,并与其签订委托管理合同;
(四)审议物业管理企业制定的年度管理计划,决定居住小区维修和管理服务的重大事项;
(五)监督物业管理企业对本居住小区的物业管理工作。
第十三条 业主管理委员会履行下列义务:
(一)维护业主的合法权益,接受业主的监督;
(二)保护和改善居住小区环境质量;
(三)接受房产行政管理部门和其他有关部门的监督与指导;
(四)教育本居住小区居民遵守有关规定及业主公约;
(五)支持物业管理企业落实有关管理工作;
(六)调解业主与物业管理企业发生的纠纷。
第十四条 业主代表大会和业主管理委员会决定物业管理事项,实行少数服从多数的原则。
第十五条 业主代表大会和业主管理委员会的决定及业主管理委员会章程、业主公约,不得与法律、法规、规章相抵触。
违反前款规定的,市房产行政管理部门有权予以纠正或撤销。
第三章 物业管理企业
第十六条 申请成立物业管理企业应当具备下列条件:
(一)有自己的名称、章程和组织机构;
(二)货币注册资金不低于20万元;
(三)有固定的办公、经营场所;
(四)有与其所从事业务相适应的专业技术及经营管理人员。
第十七条 物业管理企业实行资质认证制度。
成立物业管理企业应到市房产行政管理部门申请核定资质等级。
第十八条 物业管理企业歇业、分立、合并,应当按规定到市房产行政管理部门办理资质变更、注销手续。
第十九条 物业管理企业的资质等级,由市房产行政管理部门实行年度审核制度。根据物业管理企业的货币注册资金和专业技术人员的变动情况及管理服务业绩,可以升级或降级。
第二十条 物业管理企业应对本居住小区内的下列事项进行管理:
(一)房屋的维修与养护;
(二)消防、电梯、机电设备、路灯、存车房(棚)、绿地等公用设施、设备的使用、维修和养护;
(三)清洁卫生;
(四)公共秩序;
(五)业主管理委员会委托管理的其他事项。
第二十一条 物业管理企业可在本居住小区内从事物业管理以外的其他合法经营活动,可以根据业主及房屋使用人的要求提供其他专项服务或特约服务。
第二十二条 物业管理企业接受委托后,享有下列权利:
(一)依据有关规定制定本居住小区的物业管理制度;
(二)依照规定的标准收取管理服务费;
(三)制止违反本居住小区物业管理规定的行为;
(四)自主选聘专营单位承担专项经营业务。
第二十三条 物业管理企业接受委托后应当履行下列义务:
(一)根据城市管理标准和委托管理合同对居住小区实施管理;
(二)接受业主和业主管理委员会的监督;
(三)组织或协助有关单位开展社区生活服务和社区文化服务;
(四)配合有关部门处理本居住小区内的违法行为。
第二十四条 物业管理企业可享受国家对第三产业的优惠政策。
第四章 物业管理实施
第二十五条 新建居住小区竣工后,开发建设企业应向市或区房产行政管理部门移交下列资料:
(一)居住小区规划图、竣工平面图;
(二)单位工程的建筑、结构、设备竣工图;
(三)地下管网竣工图;
(四)房屋产权明细表。
居住小区业主管理委员会成立后,市或区房产行政管理部门应将前款规定的资料移交业主管理委员会。
第二十六条 居住小区业主管理委员会成立前,由开发建设企业或售房单位自行或委托物业管理企业进行物业管理。
新建居住小区交付使用后,开发建设企业应当按规定承担保修责任。
第二十七条 业主管理委员会委托物业管理企业进行物业管理,应当签订书面合同,并使用统一式样的合同文本。委托合同签订后报市房产行政管理部门备案。
第二十八条 居住小区异产毗连房屋的共用部位、共用设施,由受委托的物业管理企业统一管理和维护。
居住小区内的绿地、游园、楼道卫生、环境卫生、道路维护与保洁、垃圾的收集,由受委托的物业管理企业统一管理和维护,并接受有关管理部门的监督检查。
第二十九条 直管公房、自管公房按房改政策出售后,应按规定从售房款中提取维修费用,用于房屋共用部位、共用设施的维修。
第三十条 居住小区内的供气、供热、供水、排水、供电、电信、有线电视等设施,由有关管理单位按其管理范围实施专项管理,也可委托物业管理企业管理。
第三十一条 居住小区保安服务事项,由业主管理委员会与物业管理企业在委托管理合同中约定。物业管理企业的保安人员在当地公安派出所的指导下开展居住小区的保安工作,配合公安部门做好居住小区内的治安工作。
第三十二条 居住小区的业主或房屋使用人应当按规定向物业管理企业交纳物业管理服务费。管理服务费标准由市物价部门会同房产行政管理部门制定。
用于居住小区公用设施、设备维护的物业管理专用资金和物业管理用房,按国家、省有关规定执行。
第三十三条 无资质证书的物业管理企业,不得接受委托从事物业管理活动;居住小区业主管理委员会或有关单位不得委托无资质证书的物业管理企业进行物业管理。
第三十四条 物业管理企业实施物业管理未能达到委托合同要求的,委托方有权解除委托合同。
未按委托合同约定实施物业管理,给业主及房屋使用人造成损害的,物业管理企业应当依法承担赔偿责任。
第五章 罚 则
第三十五条 物业管理企业未办理资质证书从事物业管理活动的,由市、区房产行政管理部门责令限期补办,逾期仍不办理的,责令停止物业管理活动,并可处以违法所得1倍以上3倍以下罚款。
物业管理企业歇业、分立、合并,未按规定申请办理资质变更、注销手续的,由市房产行政管理部门责令限期补办,逾期仍不办理的,可处以500元以上1000元以下罚款。
物业管理企业未按规定办理年度审验手续的,物业管理资质证书自行失效。
第三十六条 物业管理企业违反本办法规定,管理服务长期达不到规定标准的,由市房产行政管理部门责令限期改正,逾期仍不改正的,责令停止物业管理活动,吊销物业管理资质证书。
第三十七条 居住小区业主、房屋使用人未按本办法规定交纳物业管理服务费的,业主管理委员会或物业管理企业可要求其限期交纳,并按日加收应交费用总额百分之一的滞纳金;逾期仍不交纳的,可依法向人民法院提起诉讼。
第三十八条 当事人对房产行政管理部门所作的行政处罚不服的,可依照《中华人民共和国行政诉讼法》和《行政复议条例》的规定,申请行政复议或向人民法院起诉。
第六章 附 则
第三十九条 城市居住小区以外的其他住宅区和办公楼、公寓、商住楼、别墅区、厂区等,可参照本办法实行物业管理。
各县(市)和上街区居住小区的物业管理,可参照本办法执行。
第四十条 本办法由市房产行政管理部门负责解释。
第四十一条 本办法自发布之日起施行。
中华人民共和国与国际开发协会开发信贷协定（国家造林项目）
中国 国际开发协会
中华人民共和国与国际开发协会开发信贷协定
（国家造林项目）
（一九九０年六月二十日）
中华人民共和国（借款人）与国际开发协会（协会）于１９９０年６月２０日签订本协定。
鉴于借款人对本协定附件二所述项目的可行性和优先性表示满意，请求协会对本项目给予资助；
鉴于协会同意，特别是以上文为基础，按照本协定所阐明的条款和条件，向借款人提供本信贷。
为此，本协定的缔约双方现协议如下：
第一条 通则、定义
１．０１节 协会于１９８５年１月１日实行的《开发信贷协定通则》（《通则》），除３．０２节最后一句外，构成本协定不可分割的一部分。
１．０２节 除上下文另有要求者外，在《通则》和本协定前言中的若干词汇均在其各自的文本中作出了相应的解释，而下列新增词汇，则具有以下定义：
（ａ）“ＭＦＯ”系指借款人的林业部和任何后继者；
（ｂ）“ＣＡＦ”系指中国林业科学研究院，属林业部的一部分；
（ｃ）“ＣＲＧ”系指为实施造林项目所采用的单一树种的研究而在中国林业科学研究院成立的中心研究组；
（ｄ）“项目省”系指中国的安徽省、福建省、广东省、广西壮族自治区、贵州省、河北省、河南省、湖北省、湖南省、江西省、辽宁省、山东省、四川省、云南省、浙江省；
（ｅ）“项目执行协议”系指按照本协定３．０１（ｂ）规定由借款人与项目省签订的协议；
（ｆ）“中央项目办”系指设在林业部内的项目办公室；
（ｇ）“省级项目办”系指按照本协定附件四Ⅱ节（ａ）段规定，每个项目省所设立的项目办公室；
（ｈ）“地方项目办”系指按照附件四Ⅱ节（ｂ）段规定，每个项目省在地方所设立的项目办公室；
（ｉ）“ＡＥ”系指参加项目的造林实体，包括国营林场、集体林场、合作林场和营林公司；
（ｊ）“专用帐户”系指本协定２．０２节（ｂ）段中所提及的帐户；
（ｋ）“人民币”系指借款人的货币；
（ｌ）“ＨＡ”系指“公顷”。
第二条 信贷
２．０１节 协会同意按照本《开发信贷协定》所规定或提及的条款和条件，向借款人提供一笔由多种货币组成的总额相当于２３０，０００，０００特别提款权（ＳＤＲ２３０，０００，０００）的信贷。
２．０２节 （ａ）本信贷金额可根据本协定附件一的规定从信贷帐户中提取，用于支付已经发生的（或如协会同意，亦可用于支付将要发生的）本协定附件二所述的，为本项目所需并由本信贷款项支付的货物和服务的合理费用。
（ｂ）为了实施本项目，借款人应按照协会所满意的条件和条款在一家银行开设并保持一个美元专用帐户。该专用帐户中款项的存入和支取均应按照本协定附件六的规定办理。
２．０３节 截止日期应为１９９７年１２月３１日，或由协会另行规定更晚的日期。对于更晚的日期，协会应及时通知借款人。
２．０４节 （ａ）借款人应按协会在每年的６月３０日所确定的不超过百分之零点五（百分之一的二分之一）的年率，对不断变化的尚未提取的信贷本金，向协会交付承诺费。
（ｂ）承诺费应：（ｉ）从本协定签字六十天后之日（起算日）起算，直到款项由借款人从信贷帐户提出或款项注销日为止；及（ｉｉ）按起算日前的最后一个６月３０日确定的年率或按上述（ａ）段的规定不时确定的此后的年率计算。在每年６月３０日确定的年率应自本协定２．０６节规定的该年的下个付款日始用。
（ｃ）承诺费应：（ｉ）在协会合理要求的地方交付；（ｉｉ）在交付上不受借款人施加的或借款人领土内的任何规定的限制；（ｉｉｉ）按照《通则》４．０２节的规定，使用本协定选定的货币，或按照该节条款不时指定或选定的其它一种或几种合格的货币交付。
２．０５节 对不断变化的已提取而尚未偿还的信贷本金，借款人应按百分之零点七五（百分之一的四分之三）的年率，向协会交付手续费。
２．０６节 承诺费和手续费每半年交付一次，付款日为每年的３月１日和９月１日。
２．０７节 （ａ）除下列（ｂ）段和（ｃ）段的规定外，借款人应自２０００年９月１日始至２０２５年３月１日止，每半年分期偿还一次信贷本金，付款日为每年３月１日和９月１日。在２０１０年３月１日以前，包括该付款日在内，每期应付本金的百分之一点二五（百分之一又四分之一），此后每期应偿还本金的百分之二点五（百分之二又二分之一）。
（ｂ）当（ｉ）协会确定，借款人以１９８５年美元不变价格计算的人均国民生产总值已连续五年超过７９０美元时；及（ｉｉ）世界银行将考虑借款人的偿债信誉足以使用国际复兴开发银行贷款时，在经协会执董会审查、批准，并在执董会对借款人的经济发展情况给予适当考虑后，协会得对上述（ａ）段分期偿还条款进行修改，要求借款人将尚未到期的分期偿还金额每次加一倍偿还，直至本信贷本金全部偿还为止。如借款人有此要求，协会也可修订这一修改办法，只要协会断定，这样的变更不改变因上述还款办法的修改而获得的让渡因素，将上述部分或全部增加每期分期偿还金额的办法，改为由借款人对已提取而未偿还的信贷本金部分，按与协会商定的年率交付利息的办法。
（ｃ）如果，在根据上述（ｂ）段规定对条款进行修改后的任何时候，协会确定借款人的经济情况严重恶化，如借款人有此要求，协会可对偿还条款再作修改，使之与上述（ａ）段中所列的分期偿还时间表一致。
２．０８节 根据《通则》４．０２节的要求，兹确定美利坚合众国的货币为规定的货币。
第三条 项目的执行
３．０１节 （ａ）借款人申明其对实现本协定附件二中所确定的项目目标所作的承诺，为此，借款人应在各项目省的配合下，以应有的勤奋和效率以及按照适当的行政、财务、林业和环境的惯例实施本项目，并根据需要及时提供该项目所需要的资金、设施、服务和其它资源。
（ｂ）借款人应促使各项目省的项目活动按照借款人和每个项目省签订的协会可接受的《项目执行协议》实施，该协议应包括本协定附件四规定的条款和条件。除协会另行同意外，借款人不得转让、修改、废除、未能履行或放弃任何《项目执行协议》或其中的任何条款。
（ｃ）借款人应按照协会满意的条款和条件，把为实施各项目省的项目活动所需要的信贷提供给项目省。
（ｄ）除本节（ａ）段规定外，和除非借款人和协会另行同意外，本项目应按照本协定附件五规定的执行规划实施。
３．０２节 除非协会另行同意，凡本项目所需的并将由本信贷资金支付的货物、工程以及咨询服务的采购，均应按照本协定附件三的规定办理。
３．０３节 为了执行本项目和协助各项目省实施其项目活动，借款人应保持中央项目办有足够的和能够胜任的人员，其职能和职责是协会可接受的。
３．０４节 借款人应保证按照协会农药使用指南，采购和办理作为项目一部分的全部农药。
第四条 财务约文
４．０１节 （ａ）借款人应按照健全的会计惯例，保持或促使保持各种记录和帐目，足以反映借款人负责实施本项目或任何部分的部门或机构（包括各项目省）与本项目有关业务、资源和开支的情况。
（ｂ）借款人应：
（ｉ）由协会可接受的独立的审计师，按照一贯运用的审计原则，对本节（ａ）段提及的每一财政年度的各种记录和帐目包括专用帐户进行审计；
（ｉｉ）在任何情况下不得晚于上个财政年度末６个月，向协会提交一份经该审计师证明无误的审计报告副本，其审计范围和详细程度应符合协会的合理要求；及
（ｉｉｉ）向协会提交其随时合理要求的涉及上述记录、帐目及审计的其它资料。
（ｃ）对于根据费用清单申请从信贷帐户提款的所有支出，借款人应：
（ｉ）按照本节（ａ）段的规定，保持或促使保持能够反映这类支出情况的记录和帐目；
（ｉｉ）保留能够证明上述支出的所有记录（合同、订单、发票、帐单、收据及其它凭证）直至协会收到最后一次从信贷帐户上提款那一财政年度的审计报告之后至少一年；
（ｉｉｉ）使协会的代表能检查这些记录；及
（ｉｖ）确保这些帐目和记录已包括在本节（ｂ）段所提及的年度审计内。并保证该审计报告包括该审计师关于该财年提交的费用清单，及有关的程序和内部控制是否可用来证明有关的提款的独立意见。
第五条 协会的补救措施
５．０１节 根据《通则》第６．０２节（ｈ）段的规定，确定如下补充事项，即《项目执行协议》的任何一方未能履行其应尽的义务。
５．０２节 根据《通则》第７．０１节（ｄ）段的规定，确定如下补充事项：即本协定第５．０１节规定的情况发生时。
第六条 生效日、终止
６．０１节 在《通则》１２．０１节（ｂ）段的含义范围内，特规定以下情况作为本《开发信贷协定》生效的附加条件：
（ａ）各项目省的《项目执行协议》已由有关方面签署；及
（ｂ）借款人的国务院已核准本协定。
６．０２节 在《通则》１２．０２节（ｂ）段的含义范围内，特规定将下列补充情况写入送交协会的一份或数份法律意见书内，即：按照本协定６．０１节（ａ）规定提供给协会的《项目执行协议》已正式得到有关方面的授权或批准，其条款对有关方面具有法律约束力。
６．０３节 兹确定本协定签字９０天之日为《通则》第１２．０４节所规定的日期。
第七条 借款人的代表、地址
７．０１节 根据《通则》１１．０３节规定，借款人的财政部长被指定为借款人的代表。
７．０２节 根据《通则》１１．０１节规定，兹确定如下地址：
借款人方面：
中华人民共和国北京三里河 １００８２０
财政部
电报挂号：北京 ＦＩＮＡＮＭＩＮ
电传号：２２４８６ ＭＦＰＲＣ
协会方面：
美利坚合众国 华盛顿 哥伦比亚特区２０４３３
西北区Ｈ街１８１８号
国际开发协会
电报挂号：华盛顿特区 ＩＮＤＥＶＡＳ
电传号：２４８４２３（ＲＣＡ）
８２９８７（ＦＴＣＣ）
６４１４５（ＷＵＩ）或
１９７６８８（ＴＲＴ）
本协定的缔约双方，通过其各自正式授权的代表，于上述日期，在美利坚合众国哥伦比亚特区，以各自的名义在本协定上签字，以昭信守。
中华人民共和国 国际开发协会
授权代表 亚洲地区代理副总裁
朱启祯 沙希德·贾维德·伯基
（签字） （签字）
