热门站点| 世界资料网 | 专利资料网 | 世界资料网论坛
收藏本站| 设为首页| 首页

定向购买商品房指标转让合同的法律性质及效力探讨/肖贞英

作者:法律资料网 时间:2024-05-12 07:34:05  浏览:8645   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
定向购买商品房指标转让合同的法律性质及效力探讨——张某诉熊某买卖合同纠纷案

竺雨迪 肖贞英


  【问题提示】
  近年来,我国房地产市场转向繁荣,房产交易日趋活跃,更出现了像转让房屋定购指标这样的新型交易方式。尽管多数单位规定内部销售的房屋不能对外转让,但是买卖购房指标的情况还是屡见不鲜。那么这种买卖合同的法律性质和效力如何认定?
  【要点提示】
  定向购买商品房指标转让合同实质上是对房屋预期定购资格的转让,是一种权利的转让,这种权利属于可期待物权的范畴。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让,法律、行政法规没有强制性规定,故定向购买商品房指标转让合同应属有效,且应当得到全面履行。
【案情】
原告:张某。
被告:熊某。
张某和熊某均是××市××区××单位的工作人员。2003年,二人均获得了所在单位委托开发商开发的××小区定向购买商品房的认购权。4月,二人达成协议,熊某将认购该小区××号房屋的指标转让给张某,转让价格为1万元。熊某收取张某1万元后,出具收条并在收条上签注:“全部购房款由张某以熊某的名义直接交纳。”之后张某便以熊某的名义分别交纳了购房定金7万元。2005年1月,熊某和张某共同到场选定了以熊某名义定购的房屋。张某以熊某的名义与开发商签订《商品房买卖合同》、《补充协议》,合同原件由张某持有。此外,双方还达成了购房指标转让费增加1.5万元的协议,但未即时结清。
2006年下半年,根据当时的有关规定,允许购房户交纳一定费用后办理购房合同的更名手续。因熊某认为张某未支付剩余的1.5万元指标转让费,拒绝履行更名手续。此后双方的更名手续一直未办妥,××号房屋一直未交付给张某。
张某遂起诉熊某,请求确认其与熊某之间的购房指标转让合同有效,并判令熊某将××小区××号房屋交付给张某。
  【审判】
××市××区人民法院经审理认为:
  本案系房屋定购指标转让纠纷,诉争定购指标指向的房屋是××市××区××单位统一委托开发定向销售的房屋。房屋定购指标转让是什么法律性质的转让,转让是否有效,成为本案争议焦点。熊某基于××单位职工的特定身份,有权取得购买本单位定向销售房屋的资格。此时,她与张某之间的购房指标转让实质是对其预期定购房屋资格的转让,是一种权利的转让。事后,购房户与开发商签订了《商品房买卖合同》,实际取得了购买商品房的资格。张某和熊某约定有偿转让指标,张某也实际支付了转让费,并以熊某的名义向开发商交纳了购房款,双方的指标转让合同已实际履行。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让,我国现行法律、行政法规未作强制性规定。本案中,张某与熊某关于房屋定购资格转让的意思表示真实,开发商也以允许交纳过户费用办理房屋更名手续的方式,对此种转让予以认可。因此,张某和熊某之间的定向购买商品房指标转让合同有效,张某和熊某均应按合同履行义务。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第五十二条、第六十条第一款、第八十八条、第九十四条的规定,参照湖南省高级人民法院《关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见(试行)》第三条的规定,判决:一、确认张某和熊某之间关于转让房屋认购指标的协议有效;二、熊某在判决生效后十日内,配合张某办理房屋的更名过户手续,相关费用由张某负担;三、张某在判决生效后十日内,支付给熊某购房指标转让费1.5万元;四、驳回张某的其他诉讼请求。
熊某不服原审判决,提起上诉,请求二审法院依法改判。
××市中级人民法院查明的事实与原审查明基本一致。
××市中级人民法院经审理认为:
  双方当事人争议的焦点在于涉案合同的效力。本案中,熊某基于××市××区××单位职工的特定身份,有权取得购买单位委托开发定向销售房屋的资格,其将购买资格转让给张某,实质上是一种权利的转让。该转让行为系双方真实意思表示,没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形,应认定为有效合同。故对熊某的上诉理由不予支持。据此,二审判决:驳回上诉,维持原判。
  【评析】
  本案的处理主要涉及以下法律问题:1、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么;2、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
  一、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么
  理论界及实务界对此有两种观点:一种观点认为,转让定向购买商品房指标是转让人将其对房屋的权利和交付房款的义务概括转让给受让人,属于合同权利义务的概括转让。笔者认为这种观点值得商榷。比如在本案例中,熊某虽然取得了房屋购买指标,但若其未与开发商签订购房合同,就不能产生任何有关定购房屋的权利义务关系,又如何将其让与给他人?
  另一种观点认为,定向购买商品房指标转让合同不同于普通的房屋买卖合同,它所指向的标的并非房屋本身,而是定购房屋的指标,合同所转让的是一种定购房屋的资格。笔者同意这种观点。比如说在本案例中,张某与熊某订立口头协议之时,张某对××号房屋的权利尚停留在一种资格权利上,张某不能立即、现实地取得所欲定购的房屋的所有权,但他却获得了对未来取得××号房屋所有权的合理期待。这种期待是一种在交易中现实存在的、有着独立经济价值的财产利益,已经达到了权利的标准,在法理上应归为一种可期待物权,属于债权的范畴。
  二、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
  对此主要有两种观点。一种观点认为定向购买商品房指标转让合同无效,主要理由是:1、未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。《城市房地产管理法》第三十七条第(六)项规定了“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。2、转让房屋定购指标违反了《合同法》第七十九条第一款第(一)项和七部委于2004年通过的《经济适用住房管理办法》第二十九条、第三十二条等规定。3、定购特定房屋的资格是与单位职工身份密切相联的,转让房屋定购指标将使不具备职工身份的人享有了作为职工才能享受的福利,不仅会使指标拥有人所在单位利益受到损害,而且还违反了国家相关税法规定。
  另一种观点则认为房屋定购指标转让合同有效,主要理由是:1、双方签订房屋定购指标转让合同,是彼此真实意思表示。2、房屋定购指标转让行为并未违反法律、行政法规的强制性规定,没有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形。3、房屋定购指标转让行为并没有损害第三人的利益,也没有损害国家和社会公共利益。
  笔者认为,定向购买商品房指标转让合同应属有效。目前司法实践中也越来越多的采纳了这一观点。主要理由有:
  1.从法律规定看,对于基于特定身份取得的定购资格的转让,我国法律、行政法规并未做强制性规定。此外,因定向购买商品房指标转让合同的标的是房屋定购指标而不是房屋本身,所以并不适用《城市房地产管理法》第三十七条第(六)项“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定。
  2.从理论上讲,在民法上,奉行“法无禁止即自由”的原则。“法无禁止即自由”强调私人的权利和自由不受随意干预,强调私法主体之间的契约自由。作为一种法的理念,其最重要的表现是私法自治。“私法自治给个人提供一种受法律保护的自由,使个人获得自主决定的可能性。”私法自治是私法主体按照自己的自由意思,在不违反法律的前提下,对自身利益的得失变更做出安排;是平等主体通过自由、平等地协商,决定他们之间的权利义务关系。在法律没有明确禁止的情况下,私权主体当事人之间通过平等协商确立的利益关系应当得到尊重,而不应受到干预和限制。因而在不违反法律强制性规范和公序良俗的前提下转让房屋定购指标,也是有着法理基础的自由。
  3.从社会价值取向来看,本案中熊某与张某皆为完全民事行为能力人,意思表示真实,也不存在欺诈、胁迫等情形,更没有任何事实、证据证明该协议侵害了他人和社会的利益。若冒然认定该协议无效,势必会助长一种随意毁约、违背诚实信用原则的不良社会风气,更有悖于我国《合同法》维护交易稳定和维护经济秩序的立法目的。
  【经验借鉴】
  定向购买商品房指标转让合同在实际履行过程中,因缺乏足够的法律依据,很容易引起纠纷,引发一些法律问题。像本案中因熊某认为张某未支付剩余的指标转让费,就拒绝继续履行更名手续,导致张某支付了二十多万元购房款却一直无法取得房屋。因此,笔者建议转让定向购买商品房指标一定要签订书面合同。合同应当规定转让费的数额、支付期限和方式,以及转让人将房屋过户给受让人的期限和方式。此外还应注明:“本房屋由乙××出资购买,房屋所有权归乙××,与甲××无关。”只有这样,当实际购房人与登记购房人发生产权争议时,才能证明房屋属于自己,而房屋登记不实,应予纠正。否则,如果不重视书面证据的收集和保存,转让人一旦反悔,否认转让房屋定购指标之事而主张自己就是合法的产权人,受让人将无法取得房屋产权,而只能以事实上的借款关系要求转让人返还购房款。更有甚者,如果受让人不能证明购房款由自己实际支付,则其要求转让人返还购房款的请求也可能成为泡影。
  此外,若指标转让人在取得房屋产权后拒绝过户给受让人,对受让人应怎样予以救济?笔者就此对办理定购房屋更名过户手续提一些建议。笔者认为在房屋定购指标转让合同有效并已经实际履行,而房屋登记不实的情况下,可以适用我国《物权法》和《城市房地产管理法》规定的更正登记和异议登记制度,来纠正房屋登记簿的不实记载,实现对受让人的权利救济。
  更正登记在具体适用中分为三种情形:一、受让人向房屋登记机构申请更名,转让人书面同意更正,登记机构对申请人提交的书面证据进行审查,予以更正。二、受让人向房屋登记机构申请更名,不论转让人是否同意更正,登记机构经审核,认定有证据证明登记确有错误的,予以更正。三、受让人向房屋登记机构申请更名,转让人不同意更正,双方争议一时难以化解,更正的程序较为费时。为了给受让人的利益提供临时保护,受让人可申请异议登记,暂时中断登记簿的公信力,并在法律规定的15日内向人民法院提起诉讼。
此外,房产登记种类有转移登记和变更登记。变更登记是房屋权利人改换姓名、名称,或房屋状况发生变化所进行的登记。转移登记是指房屋所有权主体转移所进行的登记,必须按照有关规定足额缴纳税费。笔者认为,在实践中若通过变更登记来办理定购房屋的更名手续,不仅可以免交税费,还可以简化程序,缩短时间。


作者单位:竺雨迪,湖南大学法学院在读硕士;肖贞英,湖南省长沙市芙蓉区法院。
下载地址: 点击此处下载
完善少审制度 保障未成年犯罪嫌疑人合法权益

闵涛


  作为黑河市唯一的一个少年法庭,北安市人民法院少年法庭多年来致力于探索少年审判工作的新思路、新方法,经过多年的总结积累,探索出了一整套完善的少审制度,极大的加强了少审工作的力度,保障了未成年犯罪嫌疑人的权益,开创了少审工作的新局面。

一、“法官忠告”措施。这项措施要求每位审判人员在制作判决书时,针对少年被告人不同的犯罪行为,用通俗易懂的语言制作一份“法官忠告书”,分析其犯罪行为对社会、对家庭对本人的危害性,晓之以法,情理交融。法官忠告书于送达判决书的同时,发至少年被告人手中,使少年犯在看到判决书后,再受到一次法制教育和情感教育,从而帮助他们认罪服法,吸取教训,树立重新做人的信心。

二、规范文书。积极实践,总结规范,针对未成年人特点进行裁判文书制作改革。在审理未成年人刑事案件时,无论是适用普通程序还是简易程序的案件,都充分地体现“教育、感化、挽救”的方针,在制作未成年人裁判文书时对这一部分内容的制作一丝不苟,并坚持在裁判文书中体现“寓教于审,审教结合”审判内容。特别是在制作未成年人刑事案件裁判文书时,严格按照最高人民法院办公厅下发的《关于一审未成年人刑事案件适用普通程序的刑事判决书等4份补充样式的通知》,同时根据《最高人民法院审理未成年人刑事案件的若干规定》,将少年法庭在审理未成年人刑事案件时,调查未成年人的性格特点、家庭情况、社会交际、成长轨迹、犯罪主客观原因等等,溶入判决书之中,有针对性的对少年犯进行教育,使失足少年和法定代理人为之触动。失足少年和法定代理人说,得到既是刑期书,也是一份客观分析失足少年走上犯罪道路的认证书,使失足少年及法定代理人心服口服,为失足少年悔过自新,法定代理人加强对失足少年的教育指出了方向。同时,使经常为未成年人辩护的律师,在以后的庭审教育阶段,能针对未成年人走上犯罪道路的主客观原因作较充分的准备,教育具有一定的说服力。

三、实行庭前调查制度。在开庭审理前对未成年犯进行社会调查,查找其走上违法犯罪道路的原因,从而对未成年犯准确定罪量刑,促其改过自新、重新做人。主要对未成年被告人的性格特点、家庭情况、社会交往、成长经历以及实施被指控的犯罪前后表现等基本情况进行调查,并制作调查报告。同时还制定了《未成年被告人调查表》、《法定代理人调查表》、《未成年被告人家庭情况调查表》、《未成年被告人犯罪原因调查表》。通过对未成年被告人居住地居民、亲友的走访调查,使法庭审判人员对未成年被告人犯罪根源、犯罪原因、犯罪前的表现等情况,有了进一步的了解,有利于对未成年被告人正确的量刑和有针对性地对其进行教育,促其接受改造。

四、实行庭前告知制度。为了认真贯彻落实司法为民要求,切实维护未成年被告人的合法权益,我们在向未成年被告人送达起诉书副本时,向未成年被告人及其法定代理人送达《黑龙江省北安市人民法院告知书》,向其讲明被指控的罪行和适用的有关的法律条款;并告知诉讼的程序及有关的诉讼权利、义务,消除未成年被告人的紧张情绪。同时,在向未成年被告人法定代理人送达起诉书副本时,告知其诉讼权利、义务和在开庭审判中应当注意的有关事项,以及未成年被告人及其法定代理人对案件有何建议与要求,如向法院提出从轻判处未成年被告人管制、拘役、宣告缓刑或者有期徒刑宣告缓刑、免予刑事处罚等适用法律建议的,应当提供有关未成年被告人能够获得监护、帮教的书面材料。

五、实行流程管理。为了充分利用“庭前、庭上、庭后”的有利时机,对少年犯进行入情入理的思想道德教育和法制教育,促使他们悔罪自新,以达到寓教于审、重新塑造自我的目的, 根据《最高人民法院关于审理未成年人刑事案件的若干规定》,结合少年法庭审判工作的实际情况,对未成年犯寓教于审延伸教育工作实行流程管理。制定《北安市人民法院少年法庭对未成年犯寓教于审延伸教育工作流程图》,较全面反映了少年法庭在审理少年犯案件时的工作情况。

六、注重发挥人民陪审员的作用。为了维护司法公正,提高审判工作的透明度,进一步落实司法公开原则,在审理未成年人犯罪案件时,注重发挥人民陪审员的作用,审理合议庭人员均由人民陪审员组成。吸收人民陪审员参加未成年人刑事案件的审理,不仅可以消除未成年被告人与法庭的对立情绪,而且可以弥补少年法庭审判人员的不足,以及在教育学、心理学等专业科学方面的不足。我们选任具有法学理论知识,熟悉少年特点,热心于教育、挽救失足青少年工作的北安党校教师和通过全国司法考试的在校教师为人民陪审员。人民陪审员在参加合议时,充分利用自己的专业知识,解决审判中的疑难问题,不仅有助于查清事实,正确使用法律;同时,注重从社会道德标准的角度对案件进行评断,而且反映了社会的价值观念和道德观念,使裁判结果更能达到法律效果与社会效果的有机统一,有利于树立司法权威。一年来,由人民陪审员参与合议的案件,均无上诉、更审和改判的案件。

七、推出了法定代理人参与诉讼制度。法定代理人诉讼参与制度,即是在审理未成人刑事案件中,注重依法保障法定代理人的诉讼权利,充分发挥法定代理人在维护未成年人诉权及矫治未成年人犯罪方面的作用。在送达起诉书副本时,向未成年被告人及其法定代理人送达《黑龙江省北安市人民法院告知书》,向其讲明被指控的罪行和适用的有关法律条款,并告知诉讼的程序及有关的诉讼权利、义务和在开庭审判中应当注意的有关事项,从而消除未成年被告人的紧张情绪。同时,征求他们对案件的建议与要求。如向法院提出从轻判处未成年被告人管制、拘役、宣告缓刑或者有期徒刑宣告缓刑、免予刑事处罚等适用法律建议的,应当提供有关未成年被告人能够获得监护、帮教的书面材料。





略论当代中国建设社会主义法治国家的背景、目标及面临的困难

王春晖


“ 建设社会主义法治国家” 不仅是中国共产党的伟大政治纲领,也是中国实现经济和社会全面进步的宏伟目标。建设民主、文明、和谐、富强的社会主义中国需要“法治的落地”。法治的落地意味着有民主的立法制度、公正司的法制度、公平的市场资源配置制度,以及有效的监督制度。本文从科学发展观的角度,就当代中国建设社会主义法治国家的背景、目标及面临的困难谈几点看法:
一、 关于建设社会主义法治国家的背景
改革开放以来,中国面临着由传统的计划经济向社会主义市场经济的转轨期。然而,社会主义市场经济的本质是法治经济;在这关键的转轨期间,市场主体的活动,市场竞争秩序的建立,国家对市场的宏观调控,市场对资源的配置,政府职能的转变、司法的公正等等,都必须依靠公平、有效的法律进行规范、引导、制约和保障。为此,中国共产党“十五大”正式提出了“依法治国,建设社会主义法治国家”的宏伟目标,并把这一宏伟目标作为治国的基本方略。中国共产党提出“建设社会主义法治国家”的基本方略,有着深层次的历史背景;是在深刻总结中国社会主义胜利和挫折的历史经验并在借鉴其他社会主义国家兴衰成败的历史经验的基础上,逐步形成的。1999年中国对《宪法》进行了第三次修正,明确在《宪法》第五条增加了一款,作为第一款,规定:“中华人民共和国实行依法治国,建设社会主义法治国家。” 这是我国首次以国家根本大法的形式公开向世界表明,中国将建设社会主义法治国家。“99年宪法修正案”宣告了人治主义的破产,它标志着人治和专制将随着20世纪的结束和新世纪的到来逐渐退出政治舞台,进入历史的坟墓。应该清醒地识到,建设社会主义法治国家,不仅体现了党的意志,而且体现了国家和全民的意志,这是中国法治进程中的一座里程碑,将永远载入中国法治建设的史册。
二、关于建设社会主义法治国家的目标
党的十六届三中全会明确提出了“坚持以人为本,树立全面、协调、可持续的发展观,促进经济社会和人的全面发展”的科学发展观。笔者认为,建设社会主义法治国家的目标,就是要以科学发展观为指导,建立民主的立法制度、公正的司法制度、公平的市场资源配置制度、严格的执法制度、公正的司法制度和有效的法律监督制度,同时要培养高素质的执法队伍和提高全民的法律意识。但是,最重要的是建立一种法律在国家政治经济生活中的至高无上地位的制度。无论何种形态的社会,总有一个至高无上的权威存在。如果公众心目中认同的最高权威不是法律,那么这个社会肯定不是法治国家。 任何组织和个人,包括执政党和领袖在内,都不能凌驾于法律之上,这是建设社会主义法治国家的前提。建设社会主义法治国家,必须建立体现人民意志、反映市场经济发展规律的完备良好的法律体系;建立一种法律能够在国家和社会生活的各个方面都能得到严格遵守的制度。笔者认为,为了实现这一目标,当务之急的任务是建立领导干部带头维护宪法和法律权威的制度和公正的司法制度;同时要培养公正的、高素质的司法队伍和提高全民的法律意识。党的十六届四中全会通过的《关于加强党的执政能力建设的决定》明确指出:“全党同志特别是领导干部要牢固树立法制观念,坚持在宪法和法律范围内活动,带头维护宪法和法律的权威。督促、支持和保证国家机关依法行使职权,在法治的轨道上推动各项工作的开展,保障公民和法人的合法权益。”应该认识到,法治精神的实质在于实现民权,一切的一切都必须能够保证人民生活水平的提高。只有把人民的利益值于高于一切的地位,才能保证法治终及目标的实现。
三、关于建设社会主义法治国家所面临的困难
笔者认为,我国当前社会主义法治建设进程中面临的主要困难是如何遏止腐败的问题。腐败使人民失去了对政府的信任;腐败使人民失去对法律的信仰。因此,法治最大的危险是来自权力的异化和权力的腐败。在我国,权力腐败的一个深层次原因就是政府配置资源太多。政府配置资源太多产生的一个直接后果就是权钱交易。这个权就是政府控制的资源,尤其是一些重要的资源,如土地资源、大型工程项目建设、许可证审批、政府采购等。以土地为例,从1989年国务院发布《关于出让国有土地使用权批准权限的通知》以来,一直由政府对国有土地使用权出让审批,直到2002年5月9日国土资源部才发布了一部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定》,在这10年中政府审批了多少土地,有多少官员因此滑入腐败的泥潭,有多少不法分子由此“致富”,这是中国最大的黑洞。你用十万元的钱与政府的权力进行交易,可能带来几千万甚至更多的利润。贿赂政府的成本很低,但得到的收益却很大。长期以来,我国的稀缺资源都由政府来控制和审批,所以政府的权力非常值钱。这样,一些不法的个人或单位就非常有兴趣用他们的钱与政府的权去交易。相反,如果政府不控制稀缺的资源,它的权力就不值钱了。那么,行贿就没有了市场,也就丧失了存在的基础,腐败就能得到最大的遏制。笔者认为,政府官员的腐败为什么总是从根本上解决不了的一个最重要的原因,就是政府配置的资源太多,尤其是一些稀缺资源。可以得出这样的结论:建设社会主义法治国家所面临的主要困难,是如何遏止腐败问题。为了彻底地遏止腐败问题,从源头上讲,就是要最大限度地减少政府对资源的控制和配置,更多地发挥市场在资源配置中基础作用,同时要健全公平、透明、竞争、有序、统一的现代市场体系,并努力使其法治化。




版权声明:所有资料均为作者提供或网友推荐收集整理而来,仅供爱好者学习和研究使用,版权归原作者所有。
如本站内容有侵犯您的合法权益,请和我们取得联系,我们将立即改正或删除。
京ICP备14017250号-1