由麻旦旦、佘祥林、孙志刚们案件看国家赔偿法之精神损害赔偿制度的缺失与完善/马英杰

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新疆维吾尔自治区人大常委会


新疆维吾尔自治区商品交易市场管理条例


2002年7月26日新疆维吾尔自治区第九届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过


第一章 总 则
第一条 为了规范商品交易市场的秩序，加强对商品交易市场的监督管理，保护市场开办者、经营者和消费者的合法权益，根据国家有关法律、法规，结合自治区实际，制定本条例。
第二条 本条例所称商品交易市场，是指有固定场所和设施，有若干经营者入场实行集中、公开交易生产资料、生活资料的公共交易场所。
第三条 凡在自治区境内开办市场、在市场内从事商品交易、中介服务活动以及市场服务、市场管理，必须遵守本条例。
第四条 县（市）以上工商行政管理部门负责商品交易市场的监督管理。其派出机构根据自治区工商行政管理部门规定的权限负责商品交易市场有关的监督管理工作。
公安、税务、环保、卫生、物价、城建等有关行政管理部门按照各自的职责，依法对商品交易市场的有关活动进行监督管理。
第五条 商品交易活动，应当遵守法律、法规，遵循平等自愿、公平竞争、诚实信用的原则。
第六条 商品交易市场建设实行谁投资、谁所有、谁受益的原则。
第七条 各级人民政府应当加强对商品交易市场管理工作的领导，组织、协调、督促有关部门做好市场管理和服务工作。
积极培育、扶持商品交易市场发展，鼓励有条件的企业、其他社会组织或个人，按照自愿有偿的原则，以多种形式投资开办或参与开办商品交易市场。

第二章 市场开办
第八条 各级人民政府应当把商品交易市场的建设和改造纳入城乡建设总体规划，符合统筹规划、合理布局、方便生活、促进流通、繁荣经济的原则。
因城市建设需要拆除与人民群众生活密切相关的粮油、肉菜、副食品市场，应当按规划给予复建或者就近重建。
第九条 开办市场应当经县级以上人民政府或者其授权的部门批准。开办专业性市场，法律、法规规定必须经有关主管部门批准的，从其规定。
第十条 开办市场应当具备下列条件：
（一）符合城镇建设规划和市场布局规划；
（二）具有与开办市场的规模相适应的资金、场地、设施；
（三）法律、法规规定的其他条件。
第十一条　市场开办者应当向所在地的县（市）以上工商行政管理部门申请市场名称核准登记，工商行政管理部门应当在收到申请之日起三十日内作出是否准予登记的决定。
市场名称登记管理参照企业名称登记管理规定执行。
第十二条　申请办理市场名称核准登记，必须提交下列文件和材料：　
（一）符合本条例第九条规定的开办市场的批准文件；
（二）规划部门的批准文件（完全利用已有设施开办市场的除外）和市场布局设计图；
（三）房地产权属或者场地使用证明文件；
（四）联合开办市场的联办协议书；
（五）法律、法规规定的有关公司（企业）登记注册必须提交的其他文件。
第十三条　市场名称核准登记后，方可进行市场摊位、店铺的招商招租。
新建市场的开办者需要预先进行市场摊位、店铺招商招租的，由建设或房地产行政主管部门参照国家有关城市商品房预售管理规定审核后，方可进行。
第十四条　市场开办者必须凭建设工程验收、消防验收合格证明文件和市场名称登记文件，向县（市）以上工商行政管理部门申请办理营业执照。工商行政管理部门应当在受理之日起十五日内予以登记注册。领取营业执照后市场方可开业。
第十五条　市场合并、迁移、关闭、撤销或者其他重要事项变更的，开办者在作出决定后三十日内到原登记注册机关办理变更登记或者注销登记。
第十六条　市场开办者依法享有以下权利：
（一）依法自主经营；
（二）按照与经营者的约定收取场地、设施租金和其他相关服务费用；
（三）拒绝法律、法规和自治区人民政府规定之外的收费和各种形式的摊派；
（四）法律、法规赋予的其他权利。
第十七条　市场开办者应当设立市场服务管理机构或者委托具有法人资格的市场服务管理机构对市场进行服务管理。
第十八条　市场开办者或者市场服务管理机构应当履行以下职责：
（一）遵守有关市场的法律、法规、规章，建立有关市场经营、管理、服务及治安、消防、计划生育、环境卫生等制度，接受有关行政管理部门的监督；
（二）负责市场内经营、安全、消防等设施的建设、维护和更新改造，保证相关设备处于完好状态；
（三）在市场设立投诉点，设置法定、合格的免费复检计量器具；
（四）为经营者、消费者提供市场信息；
（五）加强内部管理，教育工作人员遵纪守法、文明管理；
（六）对市场经营者制售假冒伪劣商品和其他扰乱市场经营秩序的行为予以制止或及时向有关部门报告；
（七）开展有关法律、法规、政策的宣传，组织经营者开展文明经营活动，做好市场商品交易的各项统计工作；
（八）法律、法规规定的其他职责。
第十九条 市场开办者应当与入场经营者签定使用场所、设施的协议，明确场地的面积、租赁期限、租金、违约责任、纠纷解决方式以及双方其他权利义务。
第二十条 因经营者的原因造成消费者或者他人损失的，市场开办者应督促经营者赔偿消费者或者他人的损失。
经营者在依法经营中，因市场开办者的原因造成经营者损失的，市场开办者应当承担相应的赔偿责任。
第二十一条 市场开办者不得利用其开办者的身份限制市场内的商品经营者从事正当的经营活动；不得与其他经营者串通、联合或者采用其他不正当手段，限制正当竞争。
第二十二条　市场开办者和市场服务管理机构应当积极协助有关行政执法部门查处市场内的违法行为，不得隐瞒真实情况或者向当事人通风报信，不得以各种借口拒绝或者阻挠行政执法部门依法进行的执法检查。

第三章 市场交易
第二十三条　经营者有权自主决定入场经营，并享有下列权利：
（一）提出开业、变更、停业、歇业申请；
（二）在核准的经营方式、经营范围内依法自主经营；
（三）依法自主决定商品价格和服务收费标准；
（四）对核准的市场名称享有与市场开办者约定的使用权；
（五）拒绝法律、法规和自治区人民政府规定之外的收费和各种形式的摊派；
（六）法律、法规赋予的其他权利。
第二十四条 经营者应当遵守法律、法规和市场内各项管理制度，按照约定的地点或者区域经营, 不得随意摆摊设点，占道经营。
第二十五条　经营者应当在营业场所的醒目位置悬挂营业执照。
第二十六条 经营者应当对其销售的商品或者提供的服务实行明码标价。商品销售价格和服务收费标准国家有规定的，依照规定执行。
第二十七条 经营者应当配备符合国家有关规定的计量器具。
第二十八条 经营者应当按照国家有关规定或者商业惯例，向消费者出具服务单据、发票或者其他购货凭证。
第二十九条 市场开办者、经营者应当依法纳税。
第三十条 商品交易市场禁止销售下列商品：
(一)不符合保障人体健康、人身和财产安全要求的商品；
(二)假冒伪劣商品，国家明令淘汰商品，过期、失效、变质商品；
(三)含有毒、有害物质或者污秽不洁、腐烂变质以及其他不符合食品卫生标准和规定的食品；
(四)未经检疫（检验）、检疫（检验）不合格或者伪造检疫（检验）结果的畜、禽及其产品；
（五）法律、法规禁止销售的动植物及其产品；
（六）报废和非法拼装的机动车辆；
（七）毒品、走私物品、淫秽物品和其他非法出版物；
（八） 法律、法规规定禁止销售的其他物品。
第三十一条 商品交易市场禁止下列行为：
(一)掺杂、掺假，以假充真，以次充好；
(二)欺行霸市、强买强卖、迫使他人接受不平等或者不合法的交易条件；
（三）哄抬物价或者串通操纵商品价格；
（四）使用不规范、不合格的计量器具销售商品或者销售商品数量不足；
（五）使用高音广播喇叭或者采用其他发出高噪声的方法招揽顾客；
(六)以虚假广告等欺诈方式销售商品；
(七) 法律、法规规定禁止的其他行为。
第三十二条　经营者对消费者提出的有关商品质量和使用方法等问题，应当作出明确、真实的答复。

第四章 市场管理
第三十三条 工商行政管理部门对商品交易市场监督管理履行下列职责：
（一）宣传贯彻有关市场管理的法律、法规；
（二）监督市场开办者和市场服务管理机构建立市场管理和市场统计制度，并指导实施；
（三）受理消费者投诉，规范市场交易活动，依法查处违法经营行为；
（四）依法对合同实施监督，应争议双方要求调解市场内的经济纠纷；
（五）组织开展创建文明市场活动；
（六）履行对市场开办者、经营者实施监督管理的其他职责。
第三十四条　工商行政管理部门执法人员在监督检查市场时可以行使下列职权：
（一）询问有关人员，要求其如实提供证明材料或者其他与调查违法行为有关材料。
（二）查询、复制与违法行为有关的协议、证明、帐册、单据、发票、文件、记录、业务函电和其他资料。
（三）对市场内商品进行抽查。
（四）检查与违法行为有关的物品。在证据可能灭失或者以后难以取得的情况下，经县（市）以上工商行政管理部门负责人批准，可以扣留、封存与违法行为有直接关系的物品。扣留、封存物品时，必须制作财物清单，妥善保管，并在十五日内（检验检疫时间除外）作出处理决定。对易腐烂变质的物品和鲜活商品，可以先行处理。
第三十五条　公安机关应当加强对市场的治安管理。公安消防机关对市场防火安全负有监督管理责任，对新建、扩建、改建及进行室内装修的市场，依照国家有关消防技术规范的规定进行审核和验收。
第三十六条 税务、环保、卫生、物价等有关行政管理部门应当做好对商品交易市场的服务工作，严格按照职责分工开展对商品交易市场的监督检查。除由当地人民政府组织的联合检查和发现有违法嫌疑需依法及时调查的外，对同一市场实施监督检查一年不得超过两次。
第三十七条 工商行政管理部门及其他相关部门应当引导经营者成立自律性组织，开展自我教育、自我管理和自我服务，并指导、协助市场开办者或者市场服务管理机构搞好与各部门职责相关方面的管理工作，为市场创造良好的交易、服务和管理环境。
第三十八条 有关行政管理部门依法实施行政事业性收费，应当持物价部门颁发的《收费许可证》，严格按照自治区财政、物价主管部门核定的收费项目和标准亮证收费，出具自治区财政部门统一监制的收费专用票据，并接受财政、物价和审计部门的监督。任何单位和个人不得擅自设立收费项目、提高收费标准和改变收费办法。
第三十九条 对商品交易市场实施监督、检查、管理的行政管理部门及其工作人员应当文明管理、秉公执法。不得滥用职权，刁难、勒索经营者或者压价强行购买商品；不得违背经营者的意愿，以购买指定商品、订阅报刊杂志、集资等形式变相摊派；不得徇私舞弊、庇护经营者的违法行为；不得参与商品交易市场经营活动。禁止违反本条例规定随意扩大商品交易市场的管理范围。
第四十条 经营者和消费者有权检举、揭发和控告有关行政管理部门及其工作人员或者市场开办者及其工作人员的违法、违纪行为。
第四十一条 各级人民政府及工商行政管理部门，对建设发展商品交易市场，维护市场秩序，检举揭发或协助查处违法行为成绩突出的单位和个人给予表彰和奖励。

第五章 法律责任
第四十二条　市场开办者或者市场服务管理机构违反本条例规定，有下列行为之一的，由工商行政管理部门予以处罚：
（一）违反本条例第十三条规定，在市场名称核准登记前进行市场摊位、店铺招商招租的，责令改正，并处以1万元以上3万元以下罚款；
（二）违反本条例第十八条第（一）、（三）、（五）项规定，造成市场交易秩序混乱的，予以警告，责令限期整改，期满仍未整改的，处以1万元以上3万元以下罚款；
（三）违反本条例第二十一条规定，市场开办者利用其身份或采取不正当手段限制经营者从事正当经营或者限制正当竞争的，责令改正，情节严重的，并处5000元以上2万元以下罚款；
（四）违反本条例规定，为市场内经营者从事违法行为提供便利条件或者包庇、纵容的，责令改正，并处5000元以上2万元以下罚款。
第四十三条 商品交易市场经营者违反本条例规定，有下列行为之一的，由工商行政管理部门予以处罚：
（一）违反本条例第二十四条规定，随意摆摊设点的，责令限期改正，逾期不改正的，处以50元以上1000元以下罚款；
（二）违反本条例第二十五条规定，不亮照经营的，给予警告，拒不改正的，处以50元以上1000元以下的罚款；
（三）违反本条例第三十一条第（二）、（三）、（六）项规定的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得一倍以上五倍以下的罚款，没有违法所得的，可并处1000元以上2万元以下罚款；情节严重的，责令停业整顿。
第四十四条 对违反本条例其他规定，应当受到行政处罚的行为，由有关行政管理部门分别依照有关法律、法规规定予以处罚。
第四十五条 市场管理人员或者经营者拒绝、阻碍行政执法人员依法执行职务或者有其他违反治安管理行为的，依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十六条 工商行政管理部门和其他市场行政监督管理部门的执法人员有下列行为之一的，由各行政执法部门或者上级主管机关责令改正，并依照有关规定对直接负责的主管人员和其他直接责任人给予行政处分；造成当事人损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）对当事人符合条件的各类申请，故意拖延、刁难不予办理的；
（二）在所管辖的市场内从事经营活动的；
（三）滥施处罚、强行摊派以及在国家法律、法规和自治区人民政府规定之外收费的；
（四）不使用收费、罚款专用票据或者使用非法定部门制发的收费、罚款票据的；
（五）玩忽职守、滥用职权的；
（六）利用职务之便压价强行购买商品或者索取钱物、收受贿赂、徇私舞弊的；
（七）其他侵害当事人人身、财产权利的行为。
第四十七条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人逾期不申请复议、不起诉，又不履行行政处罚决定的，作出行政处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。

第六章 附 则
第四十八条 农牧民销售自产农副产品，城镇下岗职工、残疾人和经县级以上人民政府认可的贫困户从事商品经营活动的，按照国家和自治区有关规定执行。
第四十九条 本条例自2002年9月1日起施行。1995年6月16日新疆维吾尔自治区第八届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过的《新疆维吾尔自治区城乡集贸市场管理条例》同时废止。
建设部 国家计委 国家经贸委、财政部、国土资源部、国


建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部关于整顿和规范房地产市场秩序的通知


建住房[2002]123号

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部门、各直属机构：

　　近年来，在住房制度改革及其相关政策的推动下，居民住房消费得到有效启动，房地产市场日趋活跃。这对于改善居民的居住条件，带动相关产业发展，拉动经济增长做出了重要贡献。但是，房地产市场不规范问题在不少地区还比较突出，违规开发、广告虚假、面积“短斤缺两”、中介市场混乱、物业管理不规范等问题时有发生，群众反映强烈。为促进房地产市场健康发展，整顿和规范房地产市场秩序，经国务院同意，现就有关问题通知如下：

　　一、提高认识，加强领导

　　整顿和规范房地产市场秩序是整顿和规范市场经济秩序的重要组成部分，对于保护居民住房消费积极性、促进房地产市场持续健康发展、营造良好的市场环境具有十分重要的意义。各地要从实践“三个代表”重要思想的高度，充分认识这项工作的重要性，增强做好工作的责任感和紧迫感，切实把整顿和规范房地产市场秩序工作抓紧、抓好。通过专项整治，使房地产市场各种违法、违规行为大幅度下降，房地产市场秩序明显好转。

　　整顿和规范房地产市场秩序工作，必须坚持深化改革与加强法制并举的指导思想，标本兼治、重在治本。

　　整顿和规范房地产市场秩序工作，由各省、自治区、直辖市人民政府负责，各城市人民政府具体组织实施。各城市人民政府要明确牵头单位，将整顿和规范房地产市场秩序工作的任务，分解到具体部门，并加强监督检查。

　　建设部会同国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部等部门负责监督、指导和协调。各有关部门明确分工、各司其职、密切配合。

　　二、突出工作重点，加大打击力度，依法查处违法、违规行为

　　各地区、各部门要针对当前房地产市场存在的主要问题，突出工作重点，加大查处力度。对影响恶劣、后果严重的大案、要案，要依法从严惩处，切实解决群体上访、重复上访等问题，维护社会稳定。

　　（一）加强房地产开发项目管理，依法查处违法、违规开发建设行为

　　各地要严格执行房地产开发项目审批程序，并加强项目的跟踪管理。房地产开发企业取得出让土地使用权后，必须按照出让合同约定支付出让金，并按照出让合同约定的条件和期限开发、利用土地。未按约定支付出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿；未按约定的条件和期限开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并可处以警告、罚款直至无偿收回土地使用权。确需改变出让合同约定条件的，必须取得土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，并签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同。

　　房地产开发企业应当严格按照有关规定办理用地、立项、规划、建设和销售等手续。对经营性房地产开发项目，要适应政府按年度计划采取招标、拍卖和挂牌方式统一供应土地的要求，通过竞争取得土地使用权。房地产开发项目规划方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更。确需变更的，必须按原审批程序报批；城市规划行政主管部门在批准其变更前，应当进行听证。对于擅自变更规划的房地产开发企业，城市规划主管部门应当依据《中华人民共和国城市规划法》，责令停止建设、限期改正，并处以罚款；严重影响城市规划的，责令拆除违法建筑物。

　　未取得施工许可证或者开工报告未经批准擅自施工的，建设行政主管部门应当依据《建筑工程质量管理条例》第五十七条规定，责令停止施工，限期改正，并处工程合同价款1％以上2％以下的罚款。

　　未取得预售许可证明擅自预售商品房的，房地产管理部门应当依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条规定，责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处收取的预付款1％以下的罚款；对于擅自挪用预售款项的，房地产管理部门应当依据《城市商品房预售管理办法》第十四条规定，责令限期纠正，并处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　各地房地产管理部门、工商行政管理部门要严格按照有关规定，把好市场准入关，依法严厉打击抽逃注册资本（金）、项目资本金、无证或者超范围从事房地产开发经营等行为。对于自有资金不足、行为不规范的房地产开发企业，房地产管理部门应当报当地人民政府及时通知各有关部门不得审批或同意其新开建设项目。

　　（二）规范商品房面积计算标准和办法，依法查处面积“短斤缺两”行为

　　要积极推行按套或套内建筑面积销售商品房的计价方式。按建筑面积计价的，房地产开发企业应当向消费者明示套内建筑面积及分摊的共有建筑面积。已纳入分摊面积的共用部位的产权，属业主共有，房地产开发企业不得擅自另行出租、出售。

　　各地要加大查处力度，依法打击面积计算、面积分摊中弄虚作假、故意侵害购房者利益以及擅自出租、出售共用部位牟利等行为。

　　商品房销售合同约定面积与实际面积发生差异的，按照合同约定处理；合同未作约定的，面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内的（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

　　（三）强化合同管理，依法查处合同欺诈行为

　　《商品房买卖合同示范文本》对于规范合同内容、避免合同纠纷、保护购房者合法权益有着十分重要的作用。各地要积极宣传并推广使用。未使用示范文本的，房地产管理部门在核发商品房预售许可证时，应当审核房地产开发企业提供的合同文本是否包含法律、法规规定的必备内容。未包含的，房地产管理部门应当要求房地产开发企业进行调整；拒不调整的，不予发放预售许可证。

　　已预售的房地产开发项目，因规划、设计调整导致商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在批准变更后10日内通知买受人。未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，并有权要求开发企业承担违约责任。

　　各地房地产管理部门、工商行政管理部门要加强对合同的监管，依法查处房地产市场合同欺诈行为，切实保护住房消费者的合法权益。

　　（四）强化竣工验收制度，切实把好交付使用关

　　各地要严把交付使用关，坚决杜绝不合格的商品房进入市场。所有商品住宅开发项目，未经竣工综合验收不得交付使用。未按规定进行竣工综合验收或将竣工综合验收不合格的商品住宅交付使用的房地产开发企业，房地产管理部门应当责令其限期补办验收手续，并在资质年检中予以降级或注销资质证书。给买受人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

　　房地产开发企业在商品住宅交付使用时，应当向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。未按规定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》或者未按《住宅质量保证书》的规定进行保修的，房地产管理部门应当在资质年检中予以降级或者注销资质证书。

　　（五）规范物业管理服务与收费，依法查处物业管理中的不规范行为

　　要通过完善物业管理立法，规范物业管理合同等措施，明确业主、业主会和物业管理企业在物业管理活动中的权利和义务，加快建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。物业管理企业接受业主或业主会委托，应当依照合同约定，对物业进行专业化维修、养护，对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务。

　　要完善物业管理前期介入和承接验收制度。在物业管理企业与房地产开发企业签订的物业管理合同中，应当明确交付使用后的质量责任及双方的权利义务，切实做好建设和管理的衔接。要引入竞争机制，大力推行物业管理项目的招投标，通过优胜劣汰，促进管理水平的提高。

　　各地价格管理部门和房地产管理部门要按照《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》规定的原则，制定、完善本地区物业管理收费具体实施办法，并加强对物业管理收费的监管。对违反规定多收费、少服务以及收费不规范等行为，政府价格管理部门应当依据有关法律、法规予以处罚。

　　房地产管理部门要采取切实有效措施，加强对物业管理企业服务行为的管理与监督。对于管理不到位、侵犯业主合法权益的物业管理企业，经业主大会讨论通过，可以提前解除合同，另行选聘物业管理企业。对于经营中有劣迹的物业管理公司，房地产管理部门应当在资质年检中予以降级或注销资质证书，并记入企业信用档案；情节严重的，要在媒体上曝光。

　　（六）加强房地产广告管理，依法查处违法广告行为

　　各地要把加强房地产广告管理作为集中整治广告市场秩序的重点。对违法发布房地产广告和不兑现广告承诺内容的房地产企业，房地产管理部门应当责令限期改正；逾期不改正的，在资质年检中予以降级或注销资质证书，并在新闻媒体上曝光。工商行政管理部门要加强对房地产广告的监测，对违法房地产广告依法予以查处。

　　房地产开发企业、房地产中介服务机构应当严格按照有关规定，将房地产广告和宣传资料中明示及承诺的主要内容和事项在合同中明确。房地产广告和宣传资料承诺的内容与实际交付不一致，侵害消费者合法权益的，由工商行政管理部门依据有关规定处罚。

　　房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备、装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

　　（七）完善相关制度，规范中介行为

　　加快实施房地产经纪人执业资格制度，积极推行房地产中介服务人员持证上岗制度。对于伪造、涂改、转让房地产中介服务人员职业资格证书的，房地产管理部门应当依据有关规定收回其资格证书或者公告资格证书作废，并处1万元以下的罚款；对于在房地产中介活动中收受委托合同以外财物、允许他人以自己的名义执业、发布虚假或不实信息、在两个以上机构执业、与一方当事人串通损害另一方当事人利益以及违法收取佣金等违规、违法行为，房地产管理部门应当收回资格证书或者公告资格证书作废，并处1万元以上3万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　在本通知下发前，未按有关规定完成脱钩改制的房地产估价机构，一律取消其从事评估业务的资质，并追究有关行政主管部门的行政责任。对出具不实报告的房地产估价机构，房地产管理部门应当依据有关规定予以降级或注销资质证书；对负有责任的估价师，依法追究其责任，情节严重的，撤消注册。

　　房地产中介服务应当按照《中介服务收费管理办法》的有关规定收取费用。对违反规定收取费用的中介服务机构，价格管理部门应当依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》进行处罚。

　　各地要全面清理、整顿房地产中介服务机构，依法查处未取得资质证书、未履行备案手续、超范围从事中介业务以及中介行为不规范的房地产中介服务机构。

　　三、建立网上公示制度，促进诚信制度的建立

　　要充分利用网络信息手段，将各类房地产企业和中介服务机构及相关人员的基本情况，经营业绩，经营中违规、违法劣迹以及受到的处罚等记入企业和个人的信用档案，向社会公示，接受社会监督。

　　各地要推行商品房销售人员持证上岗制度。所有从事商品房销售的人员应当具备经纪人或经纪人协理资格。无相应资格的，必须经培训并取得合格证书后，方可从事商品房销售业务。取得合格证书的销售人员也要逐步实行网上公示制度。

　　推广电子政务，实行政务公开。各级房地产管理部门要将各种办事程序、审查要件、办事时限、收费标准以及商品房预售许可、预售合同备案等内容在网上公示，接受社会监督。

　　各地要建立能进能出、能升能降的动态资质管理制度。要把是否有不良记录作为资质年检和晋级审批的条件。凡在经营活动中有不良行为的，房地产管理部门应当在资质年检中予以降级或者注销资质证书。

　　各省（区、市）建设行政主管部门要在每个季度末，把对房地产开发企业、中介服务机构、物业管理企业和有关责任人员的处理情况报建设部备案。建设部将不定期在有关媒体上曝光。要营造强大的舆论攻势，使有不良记录者付出代价。

　　四、加强法制建设，提高经营者依法经营和消费者自我保护意识

　　各有关部门、各地区要加快制订和完善规范房地产市场的法规、政策，加大执法力度，依法查处房地产市场中的违法、违规行为，切实做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。各地要集中一段时间，对所有从事房地产开发经营、房地产中介服务和物业管理的企业进行全面培训，提高房地产企业依法经营的意识和自觉性；要组织开展形式多样的普法宣传活动，让房地产市场的各方主体,特别是购房者充分了解法律、法规规定的各项制度，依法保护自身的合法权益。

　　五、转变政府职能，实行政务公开

　　各级政府及其主管部门要主动适应转变政府职能的要求，减少事前的行政审批，加强事后监督。要全面清理房地产开发、销售和管理环节的各种审批，必须审批的要规范操作，简化程序，透明公开，明确责任；要建立错案行政责任追究制度，坚持“谁审批、谁负责”的原则。对违反审批程序，越权、越级审批的，要追究其主管领导、直接责任人的行政责任；要通过推行房地产交易与权属登记一体化、推行服务承诺等措施，切实简化办事程序，方便购房人办理房地产交易和房屋权属登记手续。

　　要建立行政责任追究制度。对不依法行政的，由上级机关追究有关责任人的行政责任。对国家机关工作人员在房地产市场管理中，玩忽职守、徇私舞弊的，要依据有关法规作出严肃处理。

　　各地要公布整顿和规范房地产市场投诉电话，指派专人负责处理房地产投诉。对不认真处理投诉的房地产企业，有关主管部门应当依据有关规定进行处罚。

中华人民共和国建设部
中华人民共和国国家发展计划委员会
中华人民共和国国家经济贸易委员会
中华人民共和国财政部
中华人民共和国国土资源部
中华人民共和国国家工商行政管理总局
中华人民共和国监察部
二○○二年五月二十三日