济南市城镇国有土地使用权出让和转让暂行办法
山东省济南市人民政府
济南市城镇国有土地使用权出让和转让暂行办法
《济南市城镇国有土地使用权出让和转让暂行办法》已经1992年10月12日市人民政府第122次常务会议通过，现予发布施行。
济南市代市长 谢玉堂
一九九二年十一月十八日
第一章 总 则
第一条 为了适应改革开放和城市建设的需要，合理开发利用和经营土地，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）和省政府有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法所称城镇国有土地，是指本市市区、县（市）城区、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地。
第三条 本市行政区域内的城镇国有土地使用权的出让、转让、出租和抵押，适用本办法。
第四条 依照《条例》和本办法的规定取得土地使用权的中国境内和境外的土地使用者，在使用年限内进行土地开发、利用和经营活动，其合法权益受国家法律保护。
土地使用者在土地开发、利用和经营活动中，应当遵守法律、法规和规章的有关规定，不得损害国家利益和社会公共利益。
第五条 依照《条例》和本办法的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押。土地使用者在转让、出租、抵押土地使用权时，其地上建筑物和其他附着物随之转让、出租、抵押。土地使用者转让、出租、抵押地上建筑物和其他附着物时，其使用范围内的土地使用权随之转让、出租、抵押。但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
个人取得的土地使用权在使用年限内可以继承。
第六条 市人民政府统一领导和管理全市国有土地使用权的出让和转让工作。
市土地管理部门具体负责全市国有土地使用权的出让工作，并依法对全市土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。
市房地产开发管理部门具体负责管理土地使用权的转让、出租和抵押。
市规划、房管、财政、物价等有关部门，应当配合市土地管理部门和房地产开发管理部门加强对城镇国有土地使用权出让和转让的管理。
第二章 土地使用权出让
第七条 土地使用权的出让，由市人民政府有计划、有步骤地组织进行，土地使用权出让地块的位置、面积、用途、年限和其他条件，由市土地管理部门会同市规划、计划、房地产开发管理等有关部门共同拟定，按照国家规定的土地审批权限，报经政府批准后，由市土地管理部门实施。
第八条 土地使用权出让，应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市土地管理部门（以下简称出让方）与土地使用者（以下简称受让方）签订土地使用权出让合同。
第九条 土地使用权出让的年限，由市政府按《条例》第十二条的规定，根据具体情况确定。
第十条 土地使用权出让的基准价格，由市土地管理部门会同市规划、拆迁、财政、物价和房地产开发管理部门根据出让地块的地理位置、使用年限、开发配套情况、用途和规划参数等因素研究制定，报经市人民政府批准后执行。
第十一条 出让方应向有意受让方提供下列有关出让使用权地块的资料：
（一）土地的位置、范围、面积和地籍图；
（二）地面现状和环境状况；
（三）规划规定的用途、建筑容积率、密度和净空限制等；
（四）建设项目的完成年限和必须投入的建筑费用；
（五）环境保护、园林绿化、卫生防疫、交通、抗震和消防等方面的要求；
（六）市政公用设施现状和建设计划或设计要求；
（七）出让形式和年限；
（八）出让金的付款方式和要求；
（九）土地使用者的义务和有关的法律责任；
（十）其他。
第十二条 土地使用权出让可以采取以下方式：
（一）协议；
（二）招标；
（三）拍卖。
以招标、拍卖方式出让土地使用权的，应经公证机关公证。
第十三条 协议出让土地使用权的程序：
（一）受让方持经批准的立项文件、资金来源证明及其他有关文件，向出让方提交使用土地申请书，并获取出让地块有关的资料；
（二）受让方取得有关资料后，在规定的时间内提交包括土地开发建设方案和土地出让金预付款额等内容的用地意向书；
（三）出让方在接到用地意向书后十日内予以回复；
（四）出让方与受让方达成协议后，签订土地使用权出让合同，并按规定办理用地报批手续后，受让方按合同规定交付全部出让金，办理土地使用权登记，领取《国有土地使用证》。
第十四条 招标出让土地使用权的程序：
（一）出让方编制招标文件，并在确定的招标日期两个月前发出招标公告或招标通知书；
（二）投标者购买招标文件及有关资料；
（三）投标者按招标文件规定向出让方交付保证金后，将密封的投标书投入指定的标箱；
（四）出让方会同有关部门组成评标委员会。评标委员会主持开标、评标和决标。对中标者，发出中标通知书；对未中标者于开标后七日内如数退还其投标保证金；
（五）中标者在开标后七日内持中标通知书与出让方签订土地使用权出让合同，并按规定办理用地报批手续后，中标者按合同规定交付全部出让金，办理土地使用权登记，领取《国有土地使用证》。
第十五条 拍卖出让土地使用权程序：
（一）出让方发出拍卖土地使用权公告；
（二）竞投者在规定期限内，持有关证件到指定地点购买拍卖土地使用权的文件、资料，领取竞投牌号；
（三）竞投者按拍卖公告的规定交付竞投保证金后，参加竞投；
（四）通过竞投，价高者获得土地使用权，即时与出让方签订土地使用权出让合同；对未投中者于拍卖结束后七日内退还其竞投保证金；
（五）价高得者在规定的期限内按合同要求交付全部出让金，办理土地使用权登记，领取《国有土地使用证》。
第十六条 受让方因特殊情况不能在规定期限内签订出让合同的，须在规定期满前五日内向出让方提出延期申请，经批准后方可延期。延期时间最长不得超过十五日。
受让方逾期不签订出让合同的，其受让资格自行取消，已交保证金不予退还。
第十七条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途和规划方案的，应报经土地、规划管理部门批准后，依照本办法重新签订出让合同，调整出让金，并在三十日内办理登记手续。
第三章 土地使用权转让
第十八条 土地使用者转让土地使用权，须具备下列条件：
（一）已交清全部出让金；
（二）符合出让合同规定的土地用途和城市规划建设要求；
（三）投入开发建设的资金（不含出让金）已达到出让合同规定总投资额的百分之二十以上；
（四）已实现出让合同规定的其他转让条件。
第十九条 土地使用权转让时，应当经房地产开发管理部门审核同意后，由转让方与受让方签订转让合同。
第二十条 通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
第二十一条 土地使用权和地上建筑物及其他附着物所有权转让时，当事人应于转让合同生效之日起三十日内到土地管理部门和房产管理部门办理过户登记手续。
第二十二条 土地使用权转让时，该地块发生增值的，转让人应向市政府缴纳土地使用权增值费。增值百分之一百以下的，按增值额的百分之四十缴纳增值费；增值百分之一百至二百的部分，按百分之五十缴纳；增值百分之二百至百分之三百的部分，按百分之六十缴纳：增值百分之三百以上的部分，按百分之七十缴纳。
第二十三条 土地使用权转让价格由转让方与受让方协商提出，在签订转让合同之前，报市开发办审核，并由市开发办报经市人民政府批准。
土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市人民政府有优先购买权。
第二十四条 土地使用权转让后，土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应依照本办法第十七条规定办理。
第二十五条 依法继承土地使用权和地上建筑物所有权的，继承人应持合法证明，到土地管理部门和房产管理部门办理过户登记手续。
第四章 土地使用权出租和抵押
第二十六条 出租、抵押土地使用权，应具备本办法第十八条所规定的条件。
第二十七条 土地使用权出租时，出租人应与承租人签订租赁合同。
土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。
第二十八条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租时，出租人应当持租赁合同及有关资料，自签订租赁合同之日起三十日内到土地管理部门和房产管理部门办理登记手续。
第二十九条 土地使用权抵押，应当签订抵押合同。抵押合同不得违背国家、省、市有关法律、法规和规章以及土地使用权出让合同的规定。
第三十条 土地使用权抵押期间，土地使用权及地上建筑物、其他附着物不得转让、出租、再抵押或以其他方式处分。有下列情况之一的，抵押权人有权按照抵押合同的规定处分抵押人用以抵押的土地使用权、地上建筑物和其他附着物：
（一）抵押人到期未履行债务的；
（二）在抵押合同期间，抵押人被宣告解散、破产的；
（三）抵押人死亡而无继承人或受遗赠人拒绝清偿债务的。
第三十一条 处分抵押人用以抵押的土地使用权及地上建筑物、其他附着物所得收益，抵押权人有优先受偿权。
第三十二条 通过处分抵押土地使用权的方式取得土地使用权的，土地使用者应持有关证明文件到土地管理部门和房产管理部门办理过户登记，并履行原土地使用出让合同。
第五章 土地使用权终止
第三十三条 在土地使用期满前六十日内，土地使用者应办理土地使用权终止手续，注销登记，交回《国有土地使用证》。土地使用权终止时，对必须拆除的地上建筑物及其他附着物，由土地使用者在规定期限内自行拆除；不按时拆除和清理的，应缴纳拆除和清理费用。
第三十四条 土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。申请续期的，应当在土地使用权期满前一百八十日内向出让方提出书面申请，经批准后，依照本办法第二章的规定重新签订出让合同，支付土地使用权出让金，并办理有关登记手续。
第三十五条 出让方根据社会公共利益的需要，依法提前收回土地使用权时，应提前一百八十日通知土地使用者，并予以公告。
依法提前收回土地使用权，应当根据出让合同的余期、出让金总额、土地使用性质、地上建筑物和其他附着物的价值等因素，对土地使用者给予合理补偿。
出让方和土地使用者对补偿金额有争议的，不影响按公告规定的日期收回土地使用权。
第三十六条 提前收回土地使用权时，出让方可用另一地块的使用权与土地使用者进行交换。交换时按出让方应支付的补偿金额与土地使用者应支付的出让金额进行差额结算，并重新签订出让合同，办理登记手续。
第六章 划拨土地使用权
第三十七条 符合下列条件的，经市土地管理部门批准，其划拨土地使用权可以转让、出租、抵押：
（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
（二）领有国有土地使用证；
（三）其地上建筑物、其他附着物具有合法的产权证明；
（四）依照本办法规定签定土地使用权出让合同，补缴土地出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵缴出让金。
第三十八条 鼓励生产性企业利用已有的划拨土地使用权从事土地的开发经营活动，对有利于产业结构调整，经济效益、环境效益和社会效益显着的，经市人民政府批准，可以给予缓缴或减缴出让金和增值费的优惠。
第三十九条 将划拨土地使用权提供给他人建房或从中分得房屋的，视作转让、出租、抵押划拨土地使用权，应按本办法的规定签订出让合同，补缴出让金，或以所获收益抵缴出让金。
第七章 法律责任
第四十条 土地使用者未按出让合同规定的用途、期限和条件开发利用土地的，出让方应责令其限期改正；逾期不改正的，给予警告，并按每平方米五元以下的标准处以罚款；拒不改正的，出让方有权解除出让合同，无偿收回土地使用权，没收地上建筑物及其他附着物；土地闲置时间超过两年的，出让方有权收回土地使用权。
第四十一条 土地使用者逾期末按出让合同规定支付全部出让金的，出让方有权解除合同，请求违约赔偿。
出让方未按出让合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，请求违约赔偿。
第四十二条 对采取欺骗、串通压价等非法手段取得土地使用权的，以非法占有土地进行处理。
第四十三条 转让、出租、抵押、继承土地使用权，未按规定办理登记手续的，其行为无效，由有关部门责令限期补办登记手续；逾期不办的，依照有关规定进行处理。
第四十四条 未具备本办法第十八条规定的条件而转让、出租、抵押土地使用权的，由土地管理部门责令其限期改正，没收非法所得，并处以非法所得百分之三十的罚款。
第四十五条 对未办理土地使用权出让手续而擅自转让、出租和抵押行政划拔土地使用权的，由土地管理部门依法收回国有土地使用权，没收非法所得，并处以非法所得百分之三十以下的罚款。
第四十六条 执行罚款，必须使用财政部门统一印制的罚款收据。罚款收入全部缴同级财政。
第四十七条 当事人对行政处罚决定不服的，可以按照《中华人民共和国行政诉讼法》和《行政复议条例》的规定申请复议或直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不起诉又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。
第四十八条 市土地管理部门和市房地产开发管理部门的工作人员，应当认真执行公务，严格依法办事，提高工作效率，对玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附 则
第四十九条 土地使用权出让金和转让土地使用权增植费分别由市土地管理部门和市房地产开发管理部门代市人民政府收取，全部缴同级财政，专款用于城市建设和土地开发。审计部门按期审计，其结果应上报同级人民政府。
第五十条 出让、转让市区、县（市）城区、建制镇、工矿区范围以外属于全民所有土地的土地使用权的，参照本办法执行。
集体所有土地的土地使用权确需出让、转让的，应按土地审批权限报批后，由人民政府依法征为国有，方可出让、转让。
第五十一条 各县（市）人民政府可参照本办法，按照《中华人民共和国土地管理法》及其有关法律、法规、规章规定的土地审批权限，负责组织本行政辖区内城镇国有土地使用权的出让和转让工作。
第五十二条 本办法实施中的具体问题由济南市土地管理局和市房地产开发管理办公室按照各自的职责权限分别负责解释。
第五十三条 本办法自发布之日起施行。
此次刑事诉讼法修改，对证据制度的完善是一个重点。除确立不得强迫自证其罪原则、完善非法证据排除规则、强化证人出庭和保护制度等以外，对于证据概念的重新定义，则“牵一发而动全身”，它标志着证据观念的根本转变，即由过去的实质证据观转向形式证据观，这对于整个证据制度的完善来说，也具有非常重要的意义。
一、证据概念的重新定义
1979年刑事诉讼法第31条和1996年刑事诉讼法第42条均规定:“证明案件真实情况的一切事实，都是证据。”这在理论上被认为是对证据概念的法律定义。从形式逻辑上考察，该条文存在一个明显的矛盾，它把证据界定为“证明案件真实情况的一切事实”的同时，又明确规定“以上证据必须经过查证属实，才能作为定案的根据。”既然证据都是“事实”，又何须“查证属实”?若经过法定程序查证“不属实”，该“证据”还是不是证据呢?
关于证据的概念，我国证据理论存在着“事实说”、“信息说”、“材料说”等多种学说，其中“事实说”影响最大。该说强调证据的客观性，甚至认为“实质证据观是唯一科学的证据观”。在这种观念下，证据被认为是一种客观存在的事实，即“证明案件真实情况的客观事实”。不可否认，证据中包含着事实。换句话说，事实是证据的内容。但是，证据中有事实，并不等于证据本身就是事实。因为事实具有既成性，一旦发生，无法改变。在此意义上，“事实是硬邦邦的”。但证据不同，它可能被伪造或者篡改，可真可假，或者半真半假。因此，将证据定义为事实是不科学的，我们在强调证据的实质内容的同时，不能无视它的形式属性。
证据是什么?对于这个问题的回答关系到对证据本质的认识问题，也关系到整个证据制度的根基问题。新刑事诉讼法第48条对证据的定义作出重大修改，把证据定义为“可以用于证明案件事实的材料”。这一定义实现了证据内容和形式的统一，即证据的内容是证据所反映的案件事实，证据的形式是证据赖以存在的载体。用“材料”取代“事实”，承认了证据存在真假问题，消除了旧法条中的逻辑矛盾，因为用于证明案件事实的材料有真有假，才有必要经过查证属实。
二、形式证据观下证据属性的再认识
新刑事诉讼法采用“材料说”定义证据的概念，标志着对实质证据观的扬弃以及形式证据观的确立，这种证据观念的转变也必然会引起人们对证据本质属性的理解和认识的重大转变。
按照证据的新定义，传统的证据客观性理论将受到严峻挑战，学界必然会就证据的客观性问题进行新的讨论。一般来说，证据的存在并不以人们的主观意志为转移，但对证据的认识以及证据的应用却离不开人的主观意识。更直接地说，人们向法庭提供的证明材料，并非都是纯客观的真实材料，诸如虚假的供述、证人所作的伪证以及伪造的书面材料等，均不能否定它们的证据能力。虽然经过法定程序查证属“假”，不能作为定案根据，但这属于证据的审查判断和采纳与否的问题，而不是证据资格问题。
关于证据的相关性，新刑事诉讼法强调“可以用于证明案件事实”。从字面上看，“可以用于”意味着证据与案件事实的关系更多的是一种形式上的证明关系。至于证据实质上能否证明案件事实，只有经过审查判断以后才能确定。换个角度看，如果某项材料在形式上与待证事实毫不相干，就意味着不可以用于证明案件事实，从而可以认为它不具有相关性。因此，按照证据的新定义，相关性是证据的本质属性，只不过它更强调相关性的形式意义。
从表面上看，新刑事诉讼法对于证据的定义并不包括合法性的特征，但从其他条款的内容看，合法性则是证据的本质属性。首先，新刑事诉讼法对证据的法律种类作了明确规定，很难想象不符合法定形式的证据材料会被作为证据使用。其次，新刑事诉讼法对于证据的收集和审查判断程序作了明确规定，并强调证据必须经过法定程序查证属实后才能作为定案根据。再次，新刑事诉讼法重大亮点之一就是完善了非法证据排除规则，凸显了证据合法性的意义。最后，需要说明的是，我们所讲的证据是诉讼证据，而非一般意义上的证据，从它进入诉讼领域那一刻起，就要受法律规范的调整和规制。换句话说，证据一旦进入诉讼领域，就会自动地“染上”法律的属性。
三、证据种类及其规范性表达
证据种类，即法律对证据形式的规定，体现了形式证据观的基本要求。新刑事诉讼法第48条把过去七种刑事证据修改为八种，在以下几个问题上进行了完善:
一是把物证、书证分为两个证据种类加以规定。一般来说，物证是以其物质属性或者外部特征来证明案件事实的;书证则以其记载的内容或者表达的思想来发挥证明作用的。因此，在我国证据理论和司法实践中，物证和书证被认为是两种不同的证据种类。1996年刑诉法第42条则将物证书证作为一个证据种类加以规定。虽然实践中有时存在“物证书证同体”的情况，但二者在证据效力、证明方式以及审查程序等方面有着很大差别，并且民事诉讼法和行政诉讼法都一直是把它们作为两种证据种类分别规定的。为了保持三大诉讼法在证据形式上的统一，新刑事诉讼法作出了上述修改。
二是把“鉴定结论”改为“鉴定意见”。新刑事诉讼法吸收了全国人大常委会《关于司法鉴定管理问题的决定》和“两高三部”《关于办理死刑案件审查判断证据若干问题的规定》中的规定，将“鉴定结论”改为“鉴定意见”。这一修改是对这种证据更准确的定位，因为鉴定结果只是鉴定人个人的认识和判断，表达的也只是鉴定人的个人意见，对整个案件来说，它只是诸多证据中的一种，而不是最终的裁判认定结论。因此，使用“结论”容易产生误解或者误导，所以用“意见”更为恰当，尽管有人提出“鉴定意见”不如“鉴定人意见”提法准确。
三是赋予了“辨认、侦查实验笔录”的证据地位。在司法实践中，公安机关移送人民检察院审查起诉的案卷中以及人民检察院移送法院的起诉材料中，往往有辨认笔录或者侦查实验笔录，但由于刑事诉讼法缺乏相应规定，虽然它们对案件事实具有重要证明作用，也经常受到不公正对待，甚至有人否定它们的证据能力。新刑事诉讼法正式承认了它们的证据地位，将之与勘验、检查笔录一道规定为同一种证据类型。
四是增加规定了“电子数据”证据种类。电子数据不同于传统的物证、书证、视听资料等证据种类，它主要包括电子邮件、电子数据交换、网上聊天记录、网络博客、手机短信、电子签名、域名等形式。由于刑事诉讼法没有明确电子数据的证据能力，司法实践中操作不一，有的地区不予认定，有的地区则作为视听资料加以使用，还有的地区则与美国的做法相似，即“类比适用于传统的书写文件”。新刑事诉讼法将电子数据与视听资料规定为同一种证据类型，可以说是司法实践的结果，同时也满足了实践的需要。
此外，值得注意的是，对于证据种类，1979年刑事诉讼法强调“证据有下列六种”，1996年刑事诉讼法规定“证据有下列七种”，这被认为是一种“封闭列举式”表述。新刑事诉讼法则采用了“开放列举式”的规定，使用的是“证据包括”，体现了人们对证据的理性认识，意味着证据不仅仅有八种，也意味着随着社会生活和证据制度的发展，将会有新的材料被认定为新的证据种类。
四、新证据观念下的事实认定
证据和事实是证据制度的两个基本范畴。按照证据裁判原则，证据是事实认定的根据，没有证据，也就没有事实。换句话说，案件事实都是根据证据所认定的事实，有什么样的证据，就有什么样的事实。
事实认定首先是一个概率问题。案件事实是一种“过去的事实”，无论是当事人运用证据论证案件事实，还是法官运用证据认定案件事实，难以像自然科学那样用实验方法来加以判定。再加上证据信息自身的局限性，以及受事实认定者的知识经验和价值观的影响，其结果很难保证不会出现“认识误差”。因此，事实认定的结果，只能是一种盖然性或者可能性，而非完全确定。也正是基于这种考虑，新刑事诉讼法第53条把“排除合理怀疑”作为认定“证据确实、充分”的三个条件之一。
事实认定存在真假。有学者说事实姓“真”不姓“假”，或者说“事实就是事实，无所谓真假”。在哲学意义上，这是正确的。但具体到诉讼领域，事实是根据证据认定的，由于诉讼双方提供的证据有真假之分，那么，根据证据所认定的事实自然也有真假问题。诸如一些冤错案，其错误基本上都是出在证据使用和事实认定上，而且多属于“从错误的根据出发，得出合乎逻辑的推论”。
事实认定是一种理性证明过程。从历史的角度看，人类对事实的认定经历了一个由非理性向理性转变的过程。在“神明裁判”下，“神”会告知人们案件事实真相是什么，这被称为非理性的证明方式;而在证据裁判下，法官则是根据证据并通过推理来确定案件事实的，这被认为是一种理性的证明方式。但在形式证据观下，由于强调证据与案件事实之间形式上的证明关系，对于案件事实的认定更看重形式合理性。
(作者分别为中国政法大学教授、副教授)
